昔は不動産で収入を得ようとすると、土地を持って、建物を建てて、家賃を得るしかありませんでした。
なので、不動産で収入を獲得できる人は地主さんや一部のお金持ちだけのことでした。
しかし、今では、土地・建物をまるまる一つ保有するのではなく、マンションの一室を保有して家賃を得るワンルームマンション投資や小口化商品と言って、大きな不動産運営会社に投資をするREITや不動産特定事業法商品などがあって、選択肢が広がっていますし、少額からでも投資ができるようになっています。
ご相談の中でも、「どのタイプの投資方法がいいでしょうか？」と聞かれることがありますが、答えは、「あなたのお好み次第」となってしまいます。
そうなると、「おいおい、ファイナンシャルプランナーに相談する意味がないやん」ということになりますが、ファイナンシャルプランナーに相談するメリットは、
さまざまな商品の事を知っている
メリットだけでなくデメリットも教えてくれる
商品を持たないのでお客さまの立場に立って教えてくれる
不動産だけでなく、運用全体で考えてくれる
などなどたくさんあります。
是非、ファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
せっかくなので、マンション投資、REIT、不動産特定事業法商品の特徴を紹介したいと思います。
不動産投資に共通することは
不動産投資に共通することは、
入居者が入って利益が出る
地震などの災害リスクがある
と言う事です。
この２つは絶対です。売買で儲ける投資以外のどんな不動産投資でも入居者が居て、そのお家賃が収入になるので、入居がないと利益になりません。
そして、地震などで建物が倒壊したり、台風や突風などで被害が発生したりすることがあります。他の資産運用と違って不動産運用には気象的なリスクがあることを知っておきましょう。
マンション投資
ワンルームマンション投資とも言われて、多くの場合、単身者用のマンションの一室の所有者となって、家賃が収入となります。
新築・中古、地域などによって価格は違いますが、数百万円～千数百万円くらいの一室を購入します。人によっては、２室、３室と複数持つ人もいます。
ワンルームマンション投資の大きな特徴は、ローンを組んで購入することができることです。つまり、手元資金が少なくても運用をスタートすることができます。
例えば、手元資金１２０万円を頭金にして、残りはローンとします。毎月の家賃とローンや諸費用の支払いの差額が１万円だとすると、年間12万円を得ることができますので、資金に対してだと１０％の利益があることになります。
ただし、気を付けないといけないのは、入居者が居なくてもローンや諸費用はかかりますし、物件が古くなると家賃を下げなくてはいけなくなるかもしれません。また、お風呂のボイラーなど設備の修理も必要になることがあります。また、月々の費用の他に固定資産税などの年間の支出も必要になることもあります。
あまりよくないワンルームマンション販売業者の場合、「減価償却で税金が戻ってきますよ」などというトークで販売を勧める業者も居ますので、要注意です。
マンション投資を勧められてるけどどうしよう
やってみたいけど、どこに気をつければいいの？
いくらくらいまでなら投資していいの？
などの疑問があれば、是非ファイナンシャルプランナーに相談してください。
REIT
REITとは、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行います。
REITは「Real Estate Investment Trust」の略で「リート」と読みます。
J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されていて、株式と同じように売買ができます。
REITを集めて投資信託にしたREITファンドもあり、海外のREITのファンドもあります。
REITの場合、不動産に投資するのはマンション投資と同じですが、投資先の不動産が複数となり、運営会社に対して投資をしているようなイメージになります。ですので、投資しても不動産の所有権があるわけではありません。
マンション投資と違い、収入は家賃ではなく、分配金になります。分配金は各会社の運用の状況になりますが、大きな不動産をいくつも保有して運営しているので、安定的になりますが、運営する会社が破たんすることもあります。
また、株と一緒で毎日値動きがあるので、買ったタイミングによって利回りは違ってきます。
REITファンドなら１万円から、REITなら数十万円から投資ができるので、より少額から始めることができます。
一口にREITと言ってもその運営会社によって保有する不動産の地域やタイプが違ったり、借り入れをして不動産を購入している会社もありますので、銘柄の選定は必要です。
REITっていいって聞いたけど、実際どうなん？
銀行で進められたREITファンドってよくわからない
他の運用商品と比較したい
などという方はファイナンシャルプランナーに相談してみてくさい。
不動産特定事業法（不特法）商品
不動産特定共同事業法に基づき、営業者が対象不動産のテナントから賃貸料を受け取り、その賃貸料より管理費用等を控除した賃貸利益を分配原資として、お客様（出資者様）に分配する資産運用商品です。
イメージとしてはREITに近いのですが、REITと違って、特定の物件に限定されていて、そこからの収入が分配金の原資になります。
優先・劣後出資という方法を使って投資家の保護などのルールがありますが、リスクが０ではないのは、どんな投資商品も同じです。
REITのように価格の変動は基本的にありませんので、安定している感がありますが、逆に言えば分配金以上の利益はないとも言えます。
物件が固定されているので、その物件に何らかの問題が発生すると損失が大きくなる可能性もあります。
１口１００万円といった形での契約になります。
不特法の業者自体が少なく、銀行や証券会社では扱っていませんし、物件ごとに商品が設定されているので、あまり目にしないですし、いつでもこうにゅうできるような商品でもありません。
ネットで不特法商品をみたけど、実際どうなの？
メリット・デメリットをしっかり教えて欲しい
購入する時の気を付けるポイントは？
などを聞きたい方はファイナンシャルプランナーに相談してください。
資産運用で必ず言えること
不動産関連の投資だけでなく、貯金や保険も含めて必ず、「いいこと」と「悪いこと」があります。
これは、万人にいい、悪いではなく、「あなたにとって」いい、悪いがあります。
営業マンが「いい商品ですよ」と言ってもあなたにとっていいかどうかはわかりません。
商品の特徴をしっかりと知って、保有するかしないかをしっかりと考えてください。
ファイナンシャルプランナーはあなたの立場に立って、アドバイスを行います。
商品の説明だけでなく、あなたの資産状況だけでなく、あなたの目標や性格なども踏まえて、資産運用のプランニングとアドバイスを行います。
まずはお気軽にご相談にお越しください。
