2012/06/02
“意外と知らない！？不動産投資の3つの仕組みとポイント“
都市総研インベストバンク株式会社さま協賛で、資産運用セミナーを行いました。
今回は、不動産投資に焦点を絞ってお話させていただきました。
通常の不動産投資だと、「多額の資金が必要」「目利きが必要」「中古？新築？」などということを考える必要があります。
でも、不動産投資は、直接投資だけではありません。直接投資だけでないいろいろなタイプの不動産投資についてもお伝えさせていただきました。
不動産投資には多額の資金が必要？
不動産投資は土地や建物を購入し、人に貸すことで家賃、賃料を得ることでリターンを生み出します。
このため、土地や建物を購入する必要があり、そのための資金が必要です。
自己資金で土地や建物を購入しようすると数百万円、数千万円の資金が必要となり、なかなか手が出せないイメージがあるかもしれません。
しかし、方法がないワケではありません。
他人資本を利用する
自分自身の資産では不動産を購入することができなくても、「お金を借りる」ことで、不動産購入資金を作ることができます。
つまり、金融機関からお金を借りて、借りたお金で不動産を購入して収入を得るという方法です。
この場合、気を付けなくてはいけないことは、借りた際の利息を払っても収益を出すことができるか？という事を事前に確認する必要があります。
不動産は、持っているだけでも、固定資産税や火災保険、その他諸経費が必要になります。これにプラスして金融機関からお金を借りた場合、毎月元本と利息を返済していく必要があります。
これらを考慮しても、利益が残るかどうかを事前に確認することが重要なポイントです。
小口化商品を利用する
不動産投資は、直接土地や建物を子入するだけではありません。
REITや不動産特定事業法商品といった小口化された商品も流通しています。
簡単に説明すると、高額な不動産を一人で保有するのではなく、共同出資のような形で保有する方法です。
これらの商品は元本保証ではないこと、REITの場合は日々値動きがあること、場合によってはすぐに換金できないことなど、株式投資などと同様のリスクがありますので、どのようなリスクがあり、どれくらいの収益を見込むことができるのかを事前にチェックすることが大事です。
不動産投資には目利きが必要？
不動産投資は前述のように、土地や建物を所有して、貸し出すことによって賃料を得ることができます。
逆に言うと、借り手がいないといくら不動産を所有したとしても利益を生み出すことができません。
つまり、借り手がつくような物件かどうかを見極めることが大事になります。
そして、賃貸の場合は、同じ入居者がずっと永久的に借りてくれることは、なかなか考えられないでしょう。
入居者が退去すると、数カ月新しい入居者が現れない・・・ということになってしまうと、その期間の維持費やローンの返済などが持ち出しになってしまうので、借りてもらいやすい物件かどうかを見極めることがとても大事になります。
もし、目利きに自信がないようであれば、前述の小口化商品、特にREITなどで不動産投資を行うのもひとつの方法です。
REITの場合、多くの投資家から多額の資金を集めて複数の不動産に投資を行います。ひとつの不動産だけにとうしすると、ゼロか百かになってしまいますが、複数の不動産に投資した場合、賃料がまったくゼロになる可能性は低くなります。
投資を行う上でも専門家が物件を見極めるので、絶対のリターンが保障される訳ではありませんが、知識がない人が物件を選ぶより確度はあがるといってメリットもあるでしょう。
物件は中古？新築？
不動産投資を行う場合、多くの場合は土地だけでなく、建物も含めて購入して投資を行います。
マンションの一室の場合もあれば、戸建て一軒、アパートやマンション一棟といった場合もあります。
建物の場合、新築、中古がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
マンションの一室の例に取ると、新築の場合、中古より新築の方が設備の新しさなどから入居者が入りやすい、家賃を高めに設定できるといったメリットがある一方、物件価格が高いなどのデメリットもあります。
これに対して中古の場合、既に入居者がいる物件を購入した場合は、すぐに賃料を得ることができる、新築に比べると物件価格が安い傾向があるといったメリットがある反面、古い物件の場合、人気がなくなってしまう、家賃を下げないと入居者が決まらない、設備などの更新が必要になる可能性があるなどのリスクが増えてしまう可能性があります。
マイホームと同様、新築、中古共にメリット・デメリットがあるので、それぞれのメリット・デメリットをキチンと把握した上で選択する必要があります。
不動産というと、お金持ちしかできない、元々地主の人がするもの、といったイメージを持つ人も少なくありません。
しかし、ローンを利用する、小口化商品を利用するなどいろいろな方法で不動産投資を始めることができます。
どんな方法で不動産に投資ができるのか？自分に合った不動産投資の方法はどんなものがあるのか、ファイナンシャルプランナーにも相談してもらうのがいいでしょう。
