住宅ローンは繰り上げ返済した方がいい？

2020年10月6日の日経新聞に住宅ローンの完済年齢が上昇しているとの記事が一面で掲載されていました。

2020年度の利用者が完済する時期は平均で73歳となっているとのことです。

35年ローンで考えると、ローン開始年齢は38歳となります。

ライフスタイルの多様化や結婚年齢が上昇をしていることを考えるたり、私のFP相談で住宅を検討している人の年齢も30代後半の人が多いので統計データの年齢もうなずけるところがあります。

老後も続く住宅ローンは危険？

記事では、定年退職後もローンが続き返済が苦しくなり、マイホームの売却を検討している人の例が掲載されました。

これを見ると、定年退職後もローンが続くような借り方はよくないのか？ということになります。

例えば、退職年齢65歳の35歳の人が定年までのローンを組むとすると30年ローンとなります。
多くの金融機関では、最長35年のローンを組むことができます。

もし、3,000万円を金利1％で借入れした場合、30年と35年では月々の負担は次のようになります。

• 30年ローン：月々96,492円
• 35年ローン：月々84,686円

30年ローンと35年ローンでは、約11,800円の差があります。

月々の負担の差だけを見ると、「35年ローンにしておこて、最後5年分は退職金で支払うか・・・」と考える人も少なくないと思います。

20～40代でマイホームを購入する多くの人は、将来の出費や収入の変化も考えてしまいます。

例えば子どもがいる家庭やこれから子どもを考えている家庭では、子どもの教育費が必要になる時期にも返済ができるのか？や、子どもがいない家庭でも自身やパートナーのキャリアチェンジにより収入が減ってしまわないかなどどです。

収入の減少や支出の増加への不安から借入期間を長くして月々の負担を減らしたいと考えることは間以外ではないかと思います。

FP中野的返済資金の考え方

ファイナンシャルプランナーといっても、考え方がいろいろですので、FP中野だったらどうアドバイスするかを紹介したいと思います。

前述の例の返済の場合、アドバイスを求められたら、私は返済期間35年を選択します。

返済期間の短縮は繰り上げ返済などで簡単にできますが、返済期間を延長しようとするのは金融機関が対応してくれるとは限りませんし、借換えすることで期間を延長するとしても、借換え時に諸費用が必要になります。

その上で、返済する金融機関には毎月95,000円振り込んで、月々10,000円程貯蓄ができるようにしておきます。振込額は多いほどいいとは思いますが、無理のし過ぎもよくありません。

それを続けることができれば、退職時には360万円の貯金があり、住宅ローンの残債のほとんどを返済できることになります。

もし、途中で95,000円の振込みが苦しくなった場合は、1万円引き下げることで生活の負担を軽減することもできます。

ある程度お金が貯まったら繰り上げ返済した方がいい？

「ある程度（例えば100万円）貯まった（か）ら繰り上げ返済をしたほうがいいか？」という質問もFP相談の際によく聞かれます。

貯まったお金をどうするかは３つあると思います

• 繰上げ返済に使う
• そのまま置いておく
• 投資信託などで資産運用する

それぞれにメリットデメリットがあります。

繰り上げ返済に使う

繰上げ返済に使うことで、返済期間の短縮や月々の返済額を軽減することができます。

繰上げ返済で返済したお金は全て元本に充当されます。つまり、元本にのっていた払わなくてはいけない利息をその分払わなくてよくなりますので結果として、総返済額が少なくなります。

ただし、繰上げ返済に使ったお金は手元からなくなってしまいます。

何かのまとまったお金が必要な時に手元に余裕がなく、教育ローンやマイカーローン、フリーローンなどを使ってしまっては元も子もありません。

住宅ローンは教育ローンやマイカーローンなどに比べると金利が低いので、「繰り上げ返済しなかった方がオトクだった」ということにならないように気を付ける必要があります。

そのまま置いておく

なにもせず、銀行に預けておけば、必要な時にいつでも引き出しができますので、万が一急な出費などにも対応できます。

銀行に預けておけば、元本1,000万円とその利息までは補償されていますので、安全です。

しかし、今は超低金利時代です。預けていてもほとんど利息はつきません。

投資信託などで資産運用する

株や投資信託などを購入して、資産を増やすことができれば、より早く住宅ローンの返済早めることも出来ますし、他の事に使うなど、余裕ができます。

ただし、元本が保障されているわけでもなく、必ず増えるとはだれも保障してくれません。短期的には大きくマイナスになることもあります。

長期的には経済の上昇することを信じて、気長に「お金に育ってもらう」というような考えとある程度の資産運用に対しての知識はもっていた方がいいでしょう。

いくらなら返せるか？が重要

マイホームを購入するときは、様々なことを考えます。

• 環境
• 利便性
• 間取り
• 外観・内装・・・

様々なことを考えなくてはいけませんが、やはり、重要なのは予算です。

収入の約８倍というけれど・・・

住宅情報系の雑誌やホームページ上のコラムなどでは、たまに「マイホーム購入額は収入の約８倍」とか「家にかけるお金は月収の1/3までに」などというものを目にしたりします。

もちろん、これに当てはまる人もいるでしょうし、ファイナンシャルプランナーの経験上、参考としてもいいのではないかと思いますが、あくまでも参考でしかありません。

もし年収が同じであっても、家庭によって生活費がいくらかかっているかは違います。外食が多い家庭もあれば、車を保有している・していない、旅行や趣味、洋服やアクセサリーに使うお金も人それぞれです。

なので、「普通どれくらいか」ではなく、「わたしたちの場合、いくらくらいがよいのか」を知ることがとても大事です。

FPのキャッシュフロー表で予算計画！

マンションの内覧会や工務店に行く前にまずは、いくらくらいまでの家を購入しても、将来の生活で資金が不足することはないかをしっかり考える必要があります。

もっとも分かりやすいのが、キャッシュフロー表の作成です。

キャッシュフロー表は家族構成、働き方、収入、生活費、住居費、教育費、貯蓄、負債、一時的な出費など、ライフプランに合わせたさまざまなお金の流れを見える化するものです。

将来のお金の収支を表やグラフで視覚化することで、これからどれくらいのお金が必要なのか、いつまでにどれくらいのお金を準備する必要があるのか？老後までお金が枯渇しないかなどを確認します。

このキャッシュフロー表を使ってマイホーム購入の予算を組んだ場合、将来、お金が枯渇しないかなどを確認したり、予算や働き方、暮らし方を考えて安心してマイホーム購入を進めることが出来るようにしてもらえたらと思います。