2012/05/19
知っておきたい！ 住宅ローン借入・借換えの基礎知識
西宮の工務店「ベルハウス」さまでセミナー「知っておきたい！ 住宅ローン借入・借換えの基礎知識」を行いました。
住宅ローンの基礎知識はもちろんのこと、注文建築で家を建てる時のお金に関する注意点まで、短い時間でしたが、ポイントとなることを伝えました。
お金のことで、希望していた家が作れない・・・なんてなれないようなことがならないように、ローンやお金のこともちょっと勉強するきっかけになればうれしいです。
住宅ローンの借り入れ、借り換えには諸費用が必要
住宅ローンを借りる時、借り換えを行う時にはいくつかの諸費用が必要です。
代表的な諸費用として次のものがあります。
- 契約印紙税：ローン契約（金銭消費貸借契約）を作成する際に印紙を張り付ける必要があります。
- 融資手数料：住宅ローンを契約する際に金融機関に支払う手数料です。
- 保証料：保障会社に支払うものです。住宅ローンの債務者が住宅ローンを返済できなくなった際、保証会社に返済してもらうため、保証会社と保証契約を結ぶ費用です。
- 抵当権設定登記費用：金融機関は借主がローンを返済できなくなった際に備えて、その不動産に抵当権を設定するための費用です。
また、借り換えの場合は、現在借りている金融機関に借り換えの手続きのための事務手数料や一括返済の際の手数料が必要になる場合があります。
「借りれる額」でなく「返せる額」を借りよう
住宅ローンの借り入れ可能額は、その人の年収に応じて、「返済負担額」が計算されて、借り入れすることが出来る金額が決まります。
共働きの場合、夫婦二人の収入を合算して上限額が決まります。
しかし、これは単純に「現在の収入」だけを考慮しているため、支出や将来の収入の増減などは考慮に入っていません。
例えば、マイホーム購入のタイミングでは夫婦共働きであるが、数年後には妻は専業主婦になりたい、出産・育児で収入が減ってしまうなどの事は考慮に入っていません。また、35歳で35年ローンを組んだ場合、最終の返済時の年齢は70歳です。もし定年退職の年齢が60歳であれば、その後の収入はどうなるのか？年金だけで支払いを継続できるのか？なども校了に入っていません。
そして、支出についても全く考慮していません。
例えば、将来の子どもの教育費の増加やマイホームのメンテナンス費用、自分達の普段の暮らしに必要なお金、旅行や趣味に必要なお金などはまったく考えられていません。
マイホームの住宅ローン返済以外の支出がどれくらいあるのかは自分自身で判断して、「借りることが出来る額」ではなく、「返せる額」を決める必要があります。
ファイナンシャルプランナーはこのような、適切なマイホームの購入額や住宅ローンの返済額などを将来の収支も含めてキャッシュフローシミュレーションを行って、老後の生活もあんしんできる「身の丈予算」計画を立てるお手伝いをしています。
注文住宅の場合、「増額」に備えよう
注文住宅の場合、間取りや内装など大まかなプランを立てて建築費を算出します。ただ、よくあることなのですが、当初考えていたよりも予算をオーバーすることがあります。
ここで、住宅ローンの仮審査での金額や頭金などが影響してきます。
住宅ローンで借りることができるかどうかを仮審査で確認します。この時、借りたい金額を設定します。一度OKがでれば、基本的にあその金額を借りることが出来るのですが、もし予算がオーバーして借りる金額が増えた場合、再度仮審査などを行う必要があり、手間がかかってしまいます。
このよう手間を省くためには、２つ考え方があります。
ひとつは、仮審査の時に多めの金額で審査を行ってもらいます。審査の金額はあくまでも借りの金額です。審査で設定した金額以内であれば、つまり、借りる金額が少なくなる場合には審査のやり直しの必要はありません。仮資産をするときは少し高めの設定で審査をすることも一つの方法です。
もうひとつは、頭金を入れる予定でも頭金がないプランで審査を行います。もし、設計が進んで予算が多くなった場合は、頭金で増えた予算を賄うようにすれば、余裕がもったプランニングができます。
マイホーム予算は住宅ローンだけでなく全体のマネープランを考えよう
住宅購入を考える場合、「住宅ローンが賃貸の家賃と同じくらいならいいか」と考えてしまう人も少なくありません。
しかし、住宅ローンは長期にわたって支払うものです。
長い人生の間には、収入も支出も増減があります。特にお子さまがいる家庭では教育費は、高校、大学と進学するとどうしても増加する傾向があります。
また、退職後は収入が年金だけになってしまうと、収支のバランスが崩れてしまう、貯蓄を取り崩しながら生活することになることも多くなります。
そのような長期の収支を考えながら予算の計画や住宅ローンや火災保険や生命保険選び、資産運用の実行サポートを行うのがファイナンシャルプランナーです。
あんしんして豊かな暮らしを実現するために、お金のプロ、ファイナンシャルプランナーにアドバイス、サポートを受けながら悔いのないマイホーム購入をしてもらえたらと思います。
